| Ingatlanadó kontra ingatlanérték |
 |
 |
| Írta: Tilk László Géza |
| 2010. január 24. vasárnap, 23:19 |
Megállapítjukhogy a Vagyonadó Törvény, az APEH Ingatlanadó-kalkulátorai a piaci ingatlanértékekre nézve megtévesztők, károkozásra alkalmasak. Az ingatlanadózás esetében két lényeges elemmel kell számoljunk, úgymint az adóalap és az adókulcs. Az adókulcs megállapítása és ezzel kapcsolatosan az érintettek körének kérdése egyértelműen politika, azaz döntés kérdése. (Magyarán mit terjesztenek be a törvényhozás elé és az mit fogad el. Például az, hogy az adózásra kötelezett lakóingatlanok esetében 30 milliós határt jelöltek meg egyértelműen diszkrimináció, azaz Alkotmányellenes. Ez jogi kérdés, amivel részleteiben nem foglalkozunk.) Más a helyzet az adóalappal, így a számított ingatlanértékkel. Mert az bizony számítható! Ez nem a politika dolga és nem is döntés kérdése, hanem piaci szakmai kérdés. Az adóalap ugyanis, szoros összefüggésben van a lakóingatlanok értékével. Amivel foglalkozunk tehát, az a lakóingatlanok értéke hazánkban. Mely mérhető és számítható.
A lakóingatlanok értéke hazánkbanMagyarországon létezik ugyan lakóingatlan-piac, ám nem mindenhol. Sőt településeink nagy részén – avagy akár egyes városrészeinkben - éppen hogy nem értelmezhető ingatlanpiac, azaz nincs. Ha és amennyiben piaci értékről beszélünk, úgy tényleges, áttekinthető és ellenőrizhető piaci adatokból kell (kellene) kiindulni. Piac – így lakóingatlan-piac is - csak ott van, ahol forgalom is van, és az a forgalom kimutatható, nyomon követhető. (Magyarországon közel tizenöt éve folyik piaci statisztikai adatgyűjtés, magyarán mérés a piaci árak vonatkozásában.) A forgalomnak egyik feltétele a kínálat, a másik pedig a fizetőképes kereslet. Ahol a fizetőképes kereslet nem jelenik meg, nem érzékelhető és ki sem mutatható, azaz nincs mért forgalom, ott a lakóingatlan kínálat jelenléte még nem jelent piacot! Ezt kellene megérteni a Törvényhozásnak, az államnak és az embereknek is. Megértik?Megérti a törvényhozás, hogy „Piac – így lakóingatlan-piac is - csak ott van, ahol forgalom is van, és az a forgalom kimutatható, nyomon követhető.”?Láthatóan nem érti meg, avagy nem is akarja megérteni. Piaci alapon lakóingatlan-értékről, forgalmi értékről, számított értékről csak ott beszélhetünk, ahol statisztikai értelemben kimutatható árszínvonalat állapíthatunk meg. Mit tett ennek ellenére a törvényhozás mind a Luxusadó, mind pedig a Vagyonadó esetében? Bizonyos területekre - ahol bizonyíthatóan, mi több bizonyítottan - nincs piaci forgalom „rámondott” forgalmi értéket. Megtéveszt, valótlanságokat állít. Magyarul hazudik. Mindez a megtévesztés, a Vagyonadó Törvény mellékletébe került rögzítésre. Ezért is rossz törvény a Vagyonadó Törvény! Megérti az államhatalom, hogy „Piac – így lakóingatlan-piac is - csak ott van, ahol forgalom is van, és az a forgalom kimutatható, nyomon követhető.”?Láthatóan nem érti meg, avagy nem akarja megérteni. A Kormányzat utasította az APEH-et úgynevezett Ingatlanadó-kalkulátor elkészítésére. Mindenki erről beszél. A csapból is ez folyik. A médiában megszólítanak piaci szakembereket is – nem csak politikusokat, akiknek lila segédgőzük nincs a lakóingatlan-piaci viszonyokról – ám ők is piaci érdekeik mentén részletek felmutatásával kenik el a tényeket, a lényeget és az igazságot. Megértik a lakóingatlanok tulajdonosai, hogy „Piac – így lakóingatlan-piac is - csak ott van, ahol forgalom is van, és az a forgalom kimutatható, nyomon követhető.” ?Láthatóan nem, mert hagyják magukat megvezetni a mainstream média által. Nem fordulnak piaci szakemberekhez, többek között azért sem, mert a mainstream média kitakarja előlük az igazságot. Mi az igazság a lakóingatlanok értékét illetően?Piacgazdaságban, így Magyarországon is egy-egy lakóingatlannak egy-időben és egyszerre kétféle értéke létezik, úgymint - helyérték - használati érték. Mi a helyérték?A helyérték (lokális érték) lényegében a köznyelvben is ismert négyzetméter árral azonosítható. Már a kisiskolások is tudhatják azt, hogy nem ugyanaz a piaci értéke egy ugyanolyan lakásnak Budapesten, avagy Somogyhárságyon. Nem ugyanaz Londonban, avagy Budapesten. Ezek az helyérték zónák mérhetők, kimutathatók a piaci adatok alapján. Megmutatjukmost Budapestnek az egyes irányítószám körzetekben mért kínálati négyzetméterárait egy lakóingatlan érték-térképen: Forrás: www.ingatlan-online.com Elmondjukazt 14 éves folyamatos monitoring (mérés) alapján hogy Budapestnek a mintegy hatezer utcájában évente jó ha 1500 utcában létezik statisztikai értelemben is értelmezhető piaci forgalom, azaz minimum 3 lakóingatlan gazdát cserélt és a vételár ismertnek vehető. Elmondjuk azt is,hogy egy-egy (postai) irányítószám körzeten belül (Budapesten 160 ilyen van) az egyes utcák forgalmában és az ott gazdát cserélt (avagy kínált) lakóingatlanok négyzetméter áraiban is jelentős a szórás. Jelezzük,hogy mindezek ellenére - utcai átlagérték, - utcacsoport átlagérték, - irányítószám körzet szerinti átlagérték, a piaci adatok alapján képezhető. Azaz ahol piaci forgalom mérhető, ott helyérték mindig definiálható és számítható, ingatlanadó alap is számítható. Az ugyanis konvenció, definíció kérdése, hogy mit tekintünk a „megfigyelt” térségnek például az ingatlanadózás számított értékénél. Ahol piaci forgalom hiányában helyérték nem számítható, ott viszont a használati érték alapján normatív alapon szintén számítható ingatlanadó-alap. Megállapítjuk,hogy a Vagyonadó Törvényben Budapestre kerületenként – illetve vidéken - megállapított négyzetméterárak (helyértékek) rettenetesen durvák, nem felelnek meg a piaci valóságnak, miáltal károkozásra alkalmasak. Bizonyítjukország világ – és ha szükséges független magyar, avagy európai bíróság előtt is - az Irányár-kalkulátor Budapest adatbanki szolgáltatással Budapesten azonnal láthatóan, ugyanezzel az eszközzel és a KSH Ingatlanadattár 1997-2008 adataival az APEH Ingatlanadó-kalkulátorai - Becsült által szolgáltatott értékek megtévesztők Budapestre és az országra egyaránt. (Készül az Ingatlan-érték kalkulátor Magyarország is.) Nem felelnek meg a piaci valóságnak, társadalmi igazságtalanságok sorának szolgálhatnak alapul – ahogy az a Luxusadó kapcsán is volt - megtévesztők, miáltal károkozásra alkalmasak. Kár ugyanis akkor következhet be, mikor a lakóingatlan tulajdonos úgy fizet adót, hogy arra egyébiránt – a törvény alapján - nem lenne kötelezett. Kár továbbá akkor következhet be, ha egyébiránt a Vagyonadó Törvény alapján adófizetésre kötelezett lett volna a lakóingatlan hiteles piaci értéke alapján, ám a kalkulátorok szolgáltatta „eredmények” alapján nem adott bevallást, majd az APEH helyszíni vagyonosodási vizsgálat alapján bírságot és adót állapít meg. Kár csak akkor nem következhet be nagy valószínűséggel, ha és amennyiben hiteles és hivatalos lakóingatlan-értékelés áll rendelkezésére az adózásra kötelezettnek. Hiteles lakóingatlan-értékelés pedig az, amit a törvény szerint arra jogosult szakember készít a jogi garanciákkal és szakmai felelősségbiztosítással. Mi a lakóingatlanok használati értéke?A lakóingatlanoknak ott is van értéke, ahol piaci érték, helyérték forgalom alapján nem mutatható ki. Ez a használati érték, amelyet a szakember szintén statisztikai adatokból kiindulva helyszíni szemlével egybekötve képesek megállapítani. Az ingatlanértékelő szakmában ezt az értéket az amortizált újraelőállítási értéknek nevezik. Tévedés ne essék, ez is szolgálhat alapul az ingatlanadó-alap számításnak. Megjegyzés: Ahol van piac így helyérték is, ott a helyérték vehető azonosnak a számításokban az alapértékkel, melyet aztán a használati értéket kifejező értékmódosító tényezőkkel módosíthat az értékelő. Ahol nincs piac viszont, ott az amortizált újraelőállítási értékszámítási metodika tekintendő a mértékadónak. Mind a számszerűsíthető értékmódosító tényezők, mind az amortizáció számításnál alkalmazott tényezők esetében szakmai kontrollra és konszenzusra van szükség. Kik közölnek az ingatlanadózás kapcsán a médiában valótlanságokat?Mindazok, akik azt állítják, hogy Magyarországon nem lehet megállapítani az egyes lakóingatlanok értékét, amely alkalmas lehet az ingatlanadó-alap számítására. Mégpedig azért, mert a helyérték illetve a használati érték minden egyes lakóingatlanra megállapítható. Más kérdés az, hogy ezt ki állapítja meg - a tulajdonos, - szakember, - APEH, - Bíróság. Az ingatlanvagyon-értékelő szakemberek éppen hogy arra nézve szereztek mind jogosultságot, mind képesítést és tudást, hogy egy-egy lakóingatlannak megállapítsák hivatalosan és hitelesen is az értékét, így az ingatlanadózáshoz szükséges ingatlanértéket is. Jogosultságaik a Lakástörvényben nyertek rögzítést. Szakmai szervezeteik a szakembereké (egyéni tagságon alapuló) a Képesített Ingatlan-vagyonértékelők Országos Szövetsége az ingatlanértékelő cégeké pedig a Magyar Ingatlanszövetség Mitől rossz a Vagyonadó Törvény?Nem a teljesség igényével, a Vagyonadó Törvény - diszkriminatív, ezáltal alkotmányellenes, károkozásra alkalmas az adóküszöbként megállapított harminc millió forintos értékhatár miatt az ehhez közeli értékű lakóingatlannal rendelkezők számára. - szakmailag durva az alapértékek megállapításánál, összemossa azon területeket is, ahol van ingatlanpiac és ahol nincs, ami szarvas hiba. - Azok a számszerűsített értékmódosító tényezők, amelyeket a törvényalkotók voltak szívesek beállítani szintén piaci ismeretekkel és statisztikákkal nem megalapozottak, nem levezetettek, a szakmai értékítélettel és elfogadottsággal egyaránt nem rendelkeznek. (Ettől is csapnivalók az APEH Ingatlanadó-kalkulátorai, mind a Becsült, mind pedig a Számított.) Sajnos hazánkban nem ez az első csapnivaló törvény. Ilyen volt a Luxusadóról szóló Törvény is, melynek számos hibája átörökítődött a Vagyonadó Törvénybe is. Ennek egyik oka az is, hogy a törvényalkotók, a törvényhozók és az államigazgatás egyszerűen nem élnek a szakmai szervezetnél felhalmozott tudással és piaci ismerettel. Úgy tesznek, mintha mindenhez ők értenének, miáltal károk sorát okozzák. Hol van az országban helyérték?Egy mondatos válasz: Ott ahol statisztikailag kimutatott forgalom van. Csak ezeken a településeken beszélhetünk piaci értékekről! Konkrétan (Tilk listája) Abony Ajka Aszód Bácsalmás Baja Baktalórántháza Balatonalmádi Balatonboglár Balatonföldvár Balatonfüred Balatonlelle Balmazújváros Barcs Bátonyterenye Battonya Békés Békéscsaba Bicske Bonyhád Budaörs Budapest, I. kerület Budapest, II. kerület Budapest, III. kerület Budapest, IV. kerület Budapest, IX. kerület Budapest, V. kerület Budapest, Vi. kerület Budapest, VII. kerület Budapest, VIII. kerület Budapest, X. kerület Budapest, XI. kerület Budapest, XII. kerület Budapest, XIII. kerület Budapest, XIV. kerület Budapest, XIX. kerület Budapest, XV. kerület Budapest, XVI. kerület Budapest, XVII. kerület Budapest, XVIII. kerület Budapest, XX. kerület Budapest, XXI. kerület Budapest, XXII. kerület Budapest, XXIII. kerület Cegléd Celldömölk Csenger Csepreg Csoma Csongrád Csurgó Dabas Debrecen Dombóvár Dorog Dunaföldvár Dunakeszi Dunaújváros Edelény Eger Encs Enying Érd Esztergom Fehérgyarmat Fertőd Fonyód Füzesabony Gárdony Gödöllő Gyomaendrőd Gyöngyös Győr Gyula Hajdúböszörmény Hajdúhadház Hajdúhadház Hajdúnánás Hajdúszoboszló Hatvan Heves Hévíz Hódmezővásárhely Ibrány Jánoshalma Jászapáti Jászárokszállás Jászberény Kalocsa Kaposvár Kapuvár Karcag Kazincbarcika Kecel Kecskemét Keszthely Kisköre Kiskőrös Kiskunfélegyháza Kiskunhalas Kiskunmajsa Kiskunmajsa Kistelek Kisújjszállás Kisvárda Komárom Komló Körmend Kőszeg Kunhegyes Kunszentmárton Kunszentmiklós Lajosmizse Lengyeltóti Lenti Letenye Lőrinci Makó Marcali Martfű Mátészalka Mezőberény Mezőcsát Mezőhegyes Mezőkovácsháza Mezőkövesd Mezőtúr Miskolc Mohács Monor Mór Mosonmagyaróvár Nagyatád Nagybajom Nagyhalász Nagykálló Nagykanizsa Nagykáta Nagykőrös Nyergesújfalu Nyírbátor Nyíregyháza Orosháza Oroszlány Ózd Paks Pápa Pásztó Pécs Pécsvárad Polgár Putnok Püspökladány Ráckeve Sajószentpéter Salgótarján Sárbogárd Sarkad Sárospatak Sárvár Sásd Sátoraljaújhely Siklós Simontornya Siófok Soltvadkert Sopron Sümeg Szabadszállás Szarvas Százhalombatta Szécsény Szeged Szeghalom Székesfehérvár Szekszárd Szentendre Szentes Szentgotthárd Szerencs Szigetszentmiklós Szigetvár Szikszó Szolnok Szombathely Tab Tamási Tapolca Tata Tatabánya Tiszaföldvár Tiszafüred Tiszakécske Tiszalök Tiszaújváros Tiszavasvári Tokaj Tolna Tótkomlós Törökszentmiklós Túrkeve Újfehértó Vác Várpalota Vásárosnamény Vasvár Veszprém Záhony Zalaegerszeg Zalaszentgrót Zirc Megjegyzés: Ez egy, a KSH adatain nyugvó összeállítás. Magyarország azon településeit mutatja, ahol a statisztikai adatszolgáltatásra vonatkozó törvény alapján (is) volt értékelhető ingatlanforgalom 2006. évben. Magyarország azon települései, amelyek kvázi a hitelkihelyezés szempontjából az ingatlanforgalmi adatok alapján a kevésbé kockázatos kategóriába sorolhatók. A fenti Jegyzékben (Tilk-lista) csak azok a települések szerepelnek, amelynek legalább egy olyan utcája volt, ahol 2006 évben legalább 3 db lakáseladás történt. (Ahol az ügyletek száma megfigyelési egységeként, ingatlantípusonként 3 vagy annál több, törvény szerint. ) A lista 210 db. Települést tartalmaz. |
| Módosítás dátuma: 2010. január 25. hétfő, 01:56 |